上市公司卖房升级多公司剥离房产业务股权，担心被查？

踏着彩虹来

转让持有的房地产公司全部股权，整体剥离房产业务，持续的上市公司卖房热潮，正在开启升级版模式，其中不乏一些主营房地产业务的上市公司。新黄浦(600638.SH)10月10日公告称，拟通过产权交易平台，挂牌转让所持一家房地产公司的55%股权。这家位于上海的房产公司，名下拥有一项面积达12万平方米的房地产资产。而今年上半年，房地产业务在新黄浦的营业收入中，占比高达90%左右。

新黄浦并非孤例。在此前后，中航地产(000043.SZ)、国农科技(000004..SZ)等多家以房地产为主业，或占比过半的上市公司，均已计划整体剥离房地产业务，意欲向生物医药、金融、物业管理等领域转型。然而，其中部分公司新的业务尚未形成规模，利润贡献度尚低。在此情况下，这些上市公司卖房度日，又还能维持多久?

卖房升级剥离房产公司股权：*ST珠江(000505.SZ)10月10日发布公告称，将以公开挂牌的方式，在北京产权交易所转让全资子公司三亚万嘉酒店管理有限公司(下称万嘉酒店)100%股权，以及位于三亚市三亚湾路212号的三栋别墅房产。其中万嘉酒店去阿奴股权挂牌价2.77亿元，三栋别墅挂牌价为3500万元。

今年8月份以来，上市公司掀起了一波卖房热潮。而根据公开信息，今年以来，已有76家上市公司披露了房产交易公告。《第一财经日报》记者查阅资料粗略统计，8月至今，至少已有15家上市公司计划出售房产。随着“卖房”上市公司数量的增加，一些上市公司房产交易的力度、步伐已然升级，直接剥离从事房地产业务或持有房地产资产的公司股权。其中，中电广通(600764.SH)、新黄浦、国农科技、中航地产等多家公司均是如此。

新黄浦10月10日披露称，拟在上海产权交易所挂牌出售上海鸿泰房地产有限公司(下称鸿泰房产) 55%股权，挂牌价则参考市场价，且不低于资产评估价格。鸿泰房产注册资本6.03亿元，主营业务为在批租地块内进行房地产开发经营、租售;物业管理等，该公司拥有占地面积约 13877 平方米，总建筑面积约 12 万平方米的上海浦江国际金融广场项目。

国农科技甚至不惜降价剥离房地产子公司。该公司10月10日公告称，在深圳联合产权交易所二次挂牌期间，其已将作价6434.91万元，将所持全部北京国农置业99%股权，全部转让给深圳市百盛通投资有限公司。而今年7月至8月，国农置业首次挂牌价为1.07亿元，此次转让降价幅度达到40%以上。

与上述数家公司并非完全以房地产为主业不同，主营地产业务的中航地产，此前也宣布了剥离房地产业务的计划。此前的9月30日，中航地产披露资产出售预案，拟整体出售房地产开发业务，其中包括出售七家全资、三家控股的房地产子公司，以及位于南昌的中航国际广场二期项目。根据评估，截至7月31日，拟出售资产评估预估值合计为23.2亿元。

自去年以来，尽管诸多一、二线城市房地产市场行情火爆，但上述上市公司拟出售的房地产业务却效益不佳。如中电运通，其计划出售90%股权的子公司北京金信恒通科技有限责任公司(下称金信恒通)，主要资产为投资性房地产，其中房产共 6 项，总面积共 9054.57 平方米，已办理房产证部分面积 5250.79 平方米，投资性地产总面积1.61万平方米， 7057.43 平方米土地已取得土地证。

虽然坐拥诸多房地产资产，但金信恒通却已资不抵债。数据显示，该公司截至今年7月底，金信恒通总资产3443万元，净资产-1525万元，营业收入、扣非后净利润分别为242万元、145.8万元。而新黄浦计划转让鸿泰房产，业已处于亏损状态。公告显示，截止 6 月底，该公司总资产24.3亿元，净资产5.96亿元，同期营业收入 0 元，净利润则亏损155万元。而国农科技转让的国农置业，则已多年没有新增房地产开发项目，唯一现存项目位于江苏省海门市。

卖房度日还能维持多久：意欲脱手的房地产资产，虽然情况各有不同，但有此计划的上市公司，却大都面临共同的处境：主业不振甚至严重亏损，急于借助甩卖资产保壳，或通过剥离房地产业务进行转型。

以国农科技为例，虽然尚未到保壳的地步，但业绩不佳却是无可争议的事实。年报数据显示，国农科技2015年营业收入1.2亿元，净利润仅为124万元，其中房地产业务收入6844万元，在营业收入中的占比达56.82%，为其最为重要的业务。对此，国农科技称，该公司主要从事医药制造与房地产开发业务，但房地产开发业务已多年无新增项目，未来将集中资源发展医药业务，形成在特定医药领域具有核心竞争力的产品线。

新黄浦、中航地产的情况，则大致属于同一类型。2016 年上半年，新黄浦实现营业收入7.22亿元，净利润1.07亿元，相对于其他公司情况尚可。在2016年半年报中，新黄浦称，今年上半年，其房产开发项目全面进入收尾阶段，金融业务则是着力打造的新增长来源。上半年，新黄浦参股的中泰信托，实现净利润1.52亿元。此外，该公司还持有华闻期货、江西瑞奇期货经纪有限公司(下称瑞奇经纪)100%、43.9%的股权，而华闻期货除了经纪业务，资管、投资咨询、风险管理三大创新业务资格也已完备。

相较于上述几家公司，*ST珠江、中电广通情况则有些类似。今年上半年，中电运通营业收入1.48亿元，净利润1234万元。而在2015年，该公司净利润亏损1.25亿元，扣非后则亏损1.28亿元。中电广通盈利改善，与出售子公司股权密切相关。今年2月，该公司通过转让控股子公司北京中电广通科技有限公司股份，消除公司亏损源，使净利润同比增长 1266.42%;转让子公司中国有线电视网络有限公司股份，则使其获得转让款 1.77亿元，使现金流得到改善。今年7月，该公司已经启动重组。

而*ST珠江也是急于保壳，并在进行重组，8月1日，*ST珠江公告称，拟通过资产置换、发行股份购买资产的方式置入京粮集团旗下京粮股份100%股权，交易作价24.19亿元，主营业务由房地产开发转为植物油加工及食品制造行业。

但问题在于，2016年上半年，*ST珠江的重组并不顺利，此前还曾收到深交所问询函。2014年、2015年，该公司净利润分别亏损1.07亿元、1.73亿元。2016年上半年，实现营业收入1.49亿元，净利润仍然亏损4737.05万元，保壳已经迫在眉睫。

不过，对于这些上市公司来说，卖房度日，还能维持多久，却是一个大大的疑问。如国农科技，其转型的医药业务，目前规模甚至还不如房地产。2015年，其生物医药业务收入仅为4990万元，比2014年该下降了近1200万元，降幅达到19.47%。今年上半年，其生物医药收入仅为2185万元，毛利率则同比大降29.97%，房地产业务收入则达到7970万元，已经超过去年全年的水平。

新黄浦的情况虽然稍好，但也不容乐观，尽管已经转型金融领域，但利润贡献却并不见佳。半年报显示，今年上半年，华闻期货净利润还亏损436万元，瑞奇经纪同期净利润也仅有70.7万元，中泰信托情况虽然稍好，该公司持股比例却不到30%。

在此情况下，房地产业务仍是新黄浦主要收入来源。今年上半年，该公司房地产业务收入6.79亿元，其中房地产销售、出租合计收入6.26亿元，在营业收入中占比接近90%，仍有着无可替代的重要性。值得注意的是，新黄浦披露的鸿泰房产利润状况，存在自相矛盾之处。10月10日公告显示，鸿泰房产今年上半年，净利润则亏损155万元。但其半年报却显示，该公司上半年净利润为3059万元。而除了鸿泰房产，新黄浦的其他房地产相关子公司，却经营不济，绝大多数处于亏损状态。