保利瑜璟阁国际公寓试水三个月就盈利了所以保利现在也要大举投入长租公寓

金鸡湖年轮

自7月以来，政府层面在加快培育和发展住房租赁市场的动作加快，“租售并举”已成为行业内共识性的发展趋势，这也将是房地产市场发展的一大转折点。从上而下密集释放有关住房租赁方面的政策信息，也提升了房企和公众对这一板块市场的预期。将住房租赁市场，看作今后拥有不错前景而开始布局的房企也不在少数，除了在这一领域试水较早的万科外，央企保利地产也开始了对长租公寓的探索，并逐渐形成了自己的商业模式。

2016年11月，位于长沙保利国际广场的酒店式服务公寓——保利瑜璟阁国际公寓率先开业。这处服务式公寓将目标客户群定位在商务精英人士，初次尝试，保利取得了高于预期的效果。

保利相关人士告诉界面新闻，这处公寓开业不到3个月入住率便达到了90%，实现盈利，这次试水增加了它们对公寓运营的信心。今年，保利自持运营的第二家瑜璟阁国际公寓已在广州保利天悦项目开业。由于临近每年两次的广交会举办地，大量的客户需求，让这处公寓的营运效果更佳。

在更符合政策需求的针对于长租青年公寓领域，保利随后也开始了布局。今年初，它们的自主长租公寓品牌“N+公寓”面世，已先后在重庆、西安、大连、长沙等4个城市开业运营。相比定位高端客户的瑜璟阁国际公寓，“N+公寓”的定位是高性价比的舒适青年公寓。装修方面时尚温馨，适合青年，同时配备齐全、交通便利、为租客提供共享休闲场所。这也是目前流行的以青年客户为主的服务公寓通行的标准，万科的泊寓、链家的自如、以及YOU+和魔方等均以这种方式赢得了一定的青年市场。

从风格和客户群来看，这些长租公寓相似的共同特点是：房间有颇为精致的统一装修，设施较为完备，面积则一般不大，20多平方米为主流户型，但大堂有供休闲、娱乐的公共活动区域，并且提供标准化管理。这类公寓的租住者，大多从事IT、金融、设计等行业，普遍30岁以下，大学以上学历，主要瞄准的客户群体都是高学历，热爱社交，对生活品质有一定追求的年轻人，而且客户群体主要集中在北上广深等一线城市和发展较快的核心二线城市。

在已开始布局长租公寓的房企中，万科算是先行者，而保利也开始逐渐形成了自己的前瞻性布局。据界面新闻了解，保利商业公司是运营管理公寓的主要平台，保利地产对它们的定位是，以营运为核心，扩大市场规模，以投资回报为目标，盘活存量资产，树立自己的品牌和品质。

按照保利地产十三五规划的战略目标，在接下来的3年内，保利商业公寓板块的业务将做到内部自持和外部拓展双轨同时布局，在深耕一线城市的同时不断扩大公寓租赁的版图，利用品牌及旗下优质的商业资源互为协同的多样增值服务的优势持续扩大保利商业公司的影响力。

而这将要求保利更多的通过市场外拓来实现。一方面它们将通过盘活旗下存量商业物业，进行自主品牌培育和管理运营，另一方面在类似北京、广州有巨大租赁需求的城市，让一线公司根据市场需求，自主自发地去发展运营能力，进一步拓展市场。

保利相关人士告诉界面新闻，他们已构建专业的拓展团队来获取外部项目资源。首先会与地方政府对接，争取当地公寓示范的标杆项目；同时也会对接中小型房地产公司开展合作，在深耕已进驻市场之余，寻求更多市场并购机会。

目前，从中央到多个一二线核心城市，都提出了相关措施，从租赁住房供应，到租房人权益保障等多个方面进行了进一步的阐释，住建部更是明确表示将通过立法，保障“租购同权”。租赁市场的发展，“租售并举”已成为行业内共识性的发展趋势，这也将是房地产市场发展的一大转折点。

住建部日前还会同有关部门选取了广州、深圳、佛山、肇庆、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州等12个城市作为首批开展住房租赁试点。保利将会结合这一政策契机，以十二个试点城市为突破口，优先寻求在广州、佛山、成都等地取得突破，力争成为政府工作的示范点。

总部位于广州的保利地产，多年来一直在华南保有行业领先优势，其销售规模和品牌影响力在这一区域得到了市场认可，尤其是在广州市场，连续多年的市场占有率第一，让它们有了更多资源去运营长租公寓。

今年上半年保利地产在广州所新增的几幅土地中，都有自持比限制。大量的自持面积，意味着今后的房地产将不再是简单的拿地建房销售模式，会更注重运营、产品更加多元化的长期持有经营模式，而与政策相符的长租公寓等租赁模式必然会成为其中的一个主流业态。

按照保利运营长租公寓的思路，在借助他们总部位于广州，并有更多资源优势进行规模拓展形成一定成果后，下一步会进入到华东和华北两个同样拥有巨大租赁需求的市场。长租公寓虽然在政策趋势下被认为是下一个行业热点，但目前的规模相比传统租赁市场还非常小。而长租市场能否解决对房企来说现实的盈利问题，仍然是包括万科、保利等已进入这个市场的开发商都在探索的方向。

对这些房企来说，能否踏准市场节奏、精准投资将是未来发展的趋势。后续新政的实施也势必会推动REITS、ABS等资产证券化的发展，这或许能为公寓市场提供更多元化的融资渠道。