话说行业真的迎来大转折？万科今年新增项目支出逾千亿

黑桃皇后

深圳高速公路股份（00548.HK）于9月28日发布公告称，万科拟增资29亿元战略投资深国际联合置地有限公司。而在几天前，海航控股（600221.SH）宣布，以12.99亿元的对价将北京海南航空大厦转让给北京万科。而这仅是万科今年收购的项目之一，今年前八个月，万科新增项目数量同比去年大幅增加，支付权益价款超过千亿，收并购支出逾百亿。

值得一提的是，在日前万科南方区域9月月度例会上，万科集团董事会主席郁亮抛出了“转折论”，并表示将“收敛聚焦”、以“活下去”为最终目标。这是继2007年底王石提出“拐点论”、2014年万科副总裁毛大庆发表针对楼市悲观言论后，万科高层再度唱空房地产行业。

千亿支出背后：据海航控股公告，与北京万科交易的资产是北京国晟物业管理有限公司100%的股权，国晟物业旗下唯一资产是位于北京东三环的北京海南航空大厦。受让方为北京厚朴蕴德投资管理合伙企业（下称厚朴投资），北京万科99.99%持股该公司。万科收购海南航空大厦的价格约为最新评估价的8折，这并不是海航抛售资产的最低价。

对此，一位接近万科的人士告诉财联社记者，这次收购不能单单看商业测算，还要看资源交换。据界面新闻报道，此次万科承接的很可能是早前海航计划处置的一个资产包。除了海南航空大厦外，该资产包中还有北京宏源大厦，以及位于上海、深圳等城市的多个项目，也均被万科拿下。

财联社通过整理万科公告还发现，万科2018年前八月新增地产项目180个，同比2017年前八月了 57个；新增物流园项目43个，同比2017年前八月多了24个，翻了一倍有余。前八月合计新增项目223个，需支付权益价款1195.43亿元；其中地产项目权益价款为1130.56亿元，加之最近受让海航控股的北京物业，目前万科新增地产项目耗资约1143.55亿元。

此外，万科今年联合印力、Triwater以83.65亿元收购凯德在中国的20家购物中心项目公司的100%股权并承接相应的负债；收购合和公路基建、增资深国际联合置地公司、入股戴德梁行，合计支付55亿元；并购太古实业旗下太古冷链物流资产包，包括上海、广州、南京、成都等城市的7座冷库，但未透露交易对价。万科方面回应称，一些收并购因没有达到需要披露的要求，未发布相关公告。截至目前，万科今年的收并购支出已过百亿。

而在9月11日，万科董事会主席郁亮在南方区域9月月度例会上称，行业转折到来，万科要聚焦回款，如果6300 亿回款目标没有达成，所有的业务都可以停。在唱空行业的同时，却在加大项目的获取力度，这是否矛盾？

对此，禾略中国CEO郑永祥认为，试验新业务实际上与万科转折一脉相承。“追求大规模高周转，那就完全不需要新业务了。”

据郁亮在万科南方区域 9 月月度例会上的讲话，万科总部此前只针对新业务做梳理，随着“全方位转折”的到来，万科还要对核心的开发业务进行梳理。具体来讲，要调整五种业务：投入与产出不匹配的、风险和收益不匹配的、做了三年还没做成的、依靠内部资源内生增长的以及出于奖金导向建立的能力中心。

五类业务的调整将自然带来万科规模增长的放缓。“原来是行业的模式是做大规模、增加信用、融资扩张、高周转继续扩大规模，万科所谓的行业转折点，意思是这种房地产开发模式确实是要不行了。”郑永祥告诉财联社记者，“以前是鼓励你大干快上拉动经济，现在可能是要你去杠杆稳定经济，原来是规模越大品牌越强，现在是规模越大越容易出差错，一出差错就是全民讨伐。”

值得关注的是，对于新业务，郁亮曾表示：“做了3年还没做成的业务不要再做。3 年都没做成的业务，在过去可能会再给 3 年的时间或者换个团队去做，但在今天需要对业务进行收敛和聚焦的时候，应该及时关闭。”

这与万科内部的“赛马机制”似乎存在某种冲突。“赛马机制”鼓励一线城市公司大胆尝试新业务，可以多个地方公司试错同一种新兴业务，一旦确定好模式就会进行全国性推广，过去实验多年的长租公寓业务就是在近些年确定了全国性品牌“泊寓”。

尽管今年万科在新业务拓展方面耗资不菲，但这些新业务几乎全部是收并购而来，太古冷链、合和公路基建的两条高速公路都处于发展成熟、正面盈利的状态，而万科入股戴德梁行是成为其基石投资者，助其在美股上市，与此前多地“试错、赛马”的扩张方式有风险上的差异。

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屡次唱空房地产行业：郁亮在万科南方区域9月月度例会上称，“尽管万科在 2012 年就判断行业进入白银时代、进入了转折点，但这只是一种预测，并不知道什么时候会出现真正的转折。而今天，我们可以说转折点实实在在到来了。”

实际上，这已是近十年来，万科又一次表达对行业的悲观态度。2007年底，时任万科董事会主席的王石在一次论坛中，对“楼市出现拐点的说法”表示了认同，又在之后通过微博发表8篇文章补充说明，“拐点论”就此出炉，在业内掀起了轩然大波。

2008年房地产市场进入深度调整期，同年9月，一则“万科主要负责人在松山湖会议上的讲话”在网上流出，主要内容为“要敢于降价，勇于降价，将手头的存货和正在开发推出的新货以最快的速度卖掉。”此后万科发布公告称松山湖会议讲话“纯属伪造”。

2014年市场再度陷入调整，郁亮在当年表示，万科在2012年时就明确做出判断：房地产行业进入白银时代，即房价单边高速上涨的时代已经结束，行业整体规模高速膨胀的时代已经结束。

但在低利率、货币放水及房地产刺激政策的叠加效应下，近两年全国楼市迎来了一轮“大牛市”，多地房价翻番，利用高杠杆扩张的房企成为最大赢家。在规模上，一直位居首位的万科被碧桂园反超。

在南方区域9月例会讲话中，郁亮这番话耐人寻味，“只有收敛和聚焦，我们才能应对正在发生的转折；没有收敛和聚焦，我们就很容易在转折点中被淘汰。这么做有可能会失去机会、错判形势，但这是我们的选择。”

一位万科前员工向财联社记者表示：“郁总的意思是十年前错判了，但这一次是真的来了，11年前王石提出拐点论的时候我是反对的。”

“万科一直很关注风险和可持续发展，主要为刚需客群提供住宅，确实近几年刚需客群的规模是逐年下降的，这是万科提出白银时代的背景。融创一直都是做的改善客群，而过去几年改善需求逐步上升，所以孙宏斌会说是钻石时代。大家都是开发商，提出观点都是基于自己的业务模式，是对自身经营模式的思考。”上述万科前员工如是说。

事实上在4年前，当时还是万科董秘、现为高级副总裁的谭华杰，曾带领团队完成了一份“全世界房地产历史上最大的量化研究”，得出结论是“中国住宅行业的未来十年是安全的。”

在今年6月的万科股东大会上，当股东质疑万科净资产负债率较低时，万科总裁祝九胜曾回应称：“2018-2019年市场上可能有并购的机会，真正机会来的时候我们会大胆稳健地获取。”

万科除了调整五大业务，还同时进行地方公司的更名，被业内理解为“去地产化”，尽管这种理解存在误读。禾略中国CEO郑永祥认为，2015年至2025年，非农适龄购房人口红利虽然开始下降，但仍处于高位，是房企转型关键而又安全的10年。2025年后，人口红利将逐步消失，行业开始大洗牌。在大洗牌到来之前，大型公司要做大的决策变化，所以近年“去地产化”最积极的，往往是大型房企。

他进一步表示，越是所谓的“转折时代”，越是房企的机会。