短贷长用/高进低出的作死模式：长租公寓继续爆雷，乐伽公寓停运！

黑桃皇后

继杭州鼎家公寓、上海寓见公寓、北京昊园恒业之后，在8个城市拥有超过20万套房源的乐伽公寓也宣布爆雷。8月7日晚间，乐伽公寓在其官方微信号发公告称：“近期因公司经营不善，无力履行合同。”根据启信宝提供的工商信息，乐伽公寓成立于2016年5月30日，法人代表为姜千，注册资本100万人民币。2017年7月、8月乐伽分别成立苏州、杭州分公司；2018年3月乐伽又进入重庆、成都、西安、合肥等四城。

巅峰时乐伽公寓在南京、苏州、杭州等8个城市均有布局，成立了300多家签约中心，员工达到600多人，已经为超过40多万客户提供服务，管理的房源超过20万套，房屋总价值达1000亿元。然而，是因其‘高进低出’的经营模式存在严重缺陷，在经历了高光时刻后，乐伽公寓最终爆雷。乐伽公寓爆雷的背后，留下的又是一地鸡毛，公寓运营方、房东、租客等各方的博弈才刚刚开始。

巨额欠款无法偿还，乐伽公寓宣布停止经营：实际上，7月初就有多位合肥房东反映自己没有按时收到乐伽公寓应付房租，随即，“乐伽公寓经营出现异常，疑似爆雷”、“分公司人去楼空”、“房东收不到租金、房客面临驱逐”等消息在网上流传。随后，在苏州、杭州、西安、南京等乐伽公寓布局的多个城市，有越来越多的房东爆料被拖欠房租。

但7月14日，乐伽公寓还在辟谣。当天乐伽公寓在其官方微博发布公告称，因个别人员造谣，导致在网上传播“乐伽公寓跑路”等不实消息，引起小部分市场紊乱。公司一直以来处于正常运营状态，希望大家不信谣，不传谣。

但事后的一系列事件证明，这纸声明只是欲盖弥彰。7月15日，西安市住房和城乡建设局官网挂出《关于南京乐伽商业管理有限公司西安分公司的风险提示》；19日，“疑似爆仓”和“乐伽公寓跑路”的消息传播扩大，乐伽的房东、租户建立维权群，联系各方进行维权。

7月21日，乐伽发出公告，表示公司正常运营，个别被清退的员工故意发布不实信息引起客户挤兑，公司已对接投资方，并向公安机关提供信息，尽量追回被已经清退的公司业务员侵占的公司款项。同时，南京建邺区住房保障和房产局发布通告，表示对乐伽租房违约现象正在调查中。

直到8月7日晚间，乐伽公寓承认了此前的传闻，称已尽最大努力通过多种途径积极自救，但均未见效。此后，南京市住房保障和房产局发布公告表示，南京乐伽商业管理有限公司在履行租赁合同过程中出现大量违约，造成不良社会影响，目前南京市建邺区住房保障和房产局已经开始介入调查。

另外，乐伽公寓还表示，自7月18日起，公司对南京地区客户的基本情况和诉求进行接待登记，现已基本完成。在本公告前，已有部分房东、租客达成和解协议。同时，8月8日起，会同南京市住房租赁协会推荐的部分住房租赁企业，与房东和租客进行调解。

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爆雷重现，乐伽公寓的问题出在哪？目前来看，尽管都是因为资金链崩盘而爆雷，但乐伽公寓倒下的原因与此前在杭州、上海、北京等多地因租金贷问题所引发的爆雷潮并不完全相同。

从根源上讲，乐伽公寓之死的原因是其为了快速扩充市场份额，选择了“高进低出”模式。该经营模式是指，长租公寓运营商以高于市场普遍预期的价格从房东手中租得房子，再以较低的价格出租给房客。有媒体报道，在南京某区域，乐伽公寓以每月3500元的价格从房东处收房，在以每月2700元的价格出租给租客，中间的差价高达800元。

这样的模式违背了一直以来行业内普遍的营收模式——“低进高出”或者是通过改造提高出租率来赚取租金差。表面看，企业可以在短期内提高市场占有率进而抢占房源。但“高进低出”的模式，则是选择将租金差作为补贴给予房东，这样的做法无疑是在饮鸩止渴。

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“目前无法赔偿房东以及租客的损失”：此外，除了模式上天然的缺陷，乐伽公寓的内部管理也出现了严重问题。

7月21日，乐伽公寓官方微博发布公告，称2019年3月，发现合肥分公司部分员工涉嫌侵占公司资金，已报相关公安机关立案调查。公告还提到，“此现象屡禁不止”，为公司健康和长期发展，计划于7月停止合肥分公司市场扩张。

尽管乐伽公寓连续发布两条公告，呼吁客户理性维权，此外乐伽还表示，房东的损失由乐伽完全承担，并请求房东不要采取过激手段驱赶房客。

但显然，乐伽已经无法赔偿房东与租客的损失，只能寄希望于租客与房东间调解。

据悉，目前南京相关区政府已经组织司法所、人民调解委员会、律师事务所等第三方机构，在辖区设立调处服务点，为南京地区乐伽公司客户提供纠纷调解和法律咨询服务。

据凤凰房产报道，大部分房东和房客选择前往位于南京建邺区艺树家工场的南京乐伽公司总部进行维权。而乐伽公司内部早已停止营业，不见工作人员。最终大部分受害者只能前往各辖区的调处服务点登记调解。

据报道，现场的第三方机构调处处理人员也给出了解决方案：

1、如果房东和房客双方自愿达成协议的，不需要进行调解，可由市住房租赁行业协会推荐的我爱我家、自如、银城千万间、青客公寓、市房屋置业担保公司5家企业提供帮助，与其中一家重新签订租赁合同，或者可只向5家企业要到合同，自行签订。

2、如不愿自愿调解的，将由第三方机构引导调解：租期还剩余1-3个月以内的，将引导房东不要再为难房客，让房客住到期满再把房子对外出租；租期超过3个月以上的，引导房客根据市场价格给予房东适当补贴，房东也做出一定让步，双方达成协议。或者由5家企业提供相对优质的房源，重新签订租赁合同。

3、在第三方机构调解不成、5家企业提供的帮助也不能达成协议的情况下，将引导房东和租客走司法途径。

以上调解方案，需要房东和租客同时在场，今天都在相关调处服务点的，现场就可以进行调解。

同时，栖霞区服务点已给出了“补差价”的方案：比如乐伽按照每月2500元的价格收取房东的房子，租给房客是每月2000元，那么房客只需要再补每月500元的差价给房东即可，但其余的2000元由谁承担，现场没有给出答案。

另外，南京市住房租赁行业协会还推荐南京我爱我家房屋租赁置换有限公司、南京自如房屋租赁有限公司、南京银城千万间公寓管理有限公司、南京青客公寓管理有限公司、南京市房屋置业担保有限公司等五家住房租赁企业参与调处服务点工作，并在协商一致的基础上为乐伽公司客户提供居间代理、促成重新建立房屋租赁关系等优质优价服务。

不过，目前杭州、苏州、西安等多地尚未出台相应的解决方案。

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爆雷潮尚未停止，行业隐患仍在：目前来看，经过去年的爆雷潮，行业虽然已经趋于冷静。但由于此前大部分企业急于争夺市场份额与房源数，忽视了自身内部组织架构的管控与运营模式的打磨，而且普遍在资金链上存在问题。

自2018年以来，钛媒体多次报道了杭州鼎家公寓、上海寓见公寓、北京昊园恒业、美丽屋等在内的多家长租公寓的连续爆雷事件。根据克而瑞的监测数据，目前国内20个重点城市公寓租金回报率仅为1%-3%。

长租公寓，这个看似遍地黄金的市场，实则处在一个投入成本高、资金回收周期长、盈利微薄的环境中。此前，钛媒体也曾在《甲醛房、高杠杆、破产慌，长租公寓迎来至暗时刻》一文中披露过“中国式包租”的诸多问题。

从目前的趋势看，对于绝大部分玩家来说，在没有合适的盈利模式的情况下，只能选择场景金融、补贴用户以寻求快速扩张。但由于房地产市场的持续低迷，国家对P2P等第三方金融机构加强了监管，实际上挤压了许多长租公寓运营商灰色操作的空间，也让击鼓传花的金融游戏无以为继。

事实上，除了中小玩家迫于资金压力选择退出赛道，连万科这样的地产巨头也无法继续维持扩张态势，甚至不惜违约以收缩战线。如今，乐伽公寓的倒下再次为长租公寓市场敲响警钟。可以预见的是，在2019年仍然还会有不少企业处于爆雷的边缘，而行业在短期内仍然无法走出泥沼。