购房抵扣的秘密：房地产电商违规办卡死灰复燃

银财苏州

银财苏州：号称存钱办卡可抵扣购房款，最终未必能兑现；宣传办卡全免费，购房完成后将退款，消费者却遭遇“退款难”；住建部明文规定，未领取预售证项目，房地产开发企业不得以发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金，实际上这种VIP卡却大量存在。

今年5月～6月，《第一财经（微博)日报》记者对上海、苏州和北京多处楼盘销售调查了解到，楼市回暖预期下，大量购房者涌入楼市背后，上述第三方违规办卡现象亦如过江之鲫，屡见不鲜，且牵涉到易居购房网、搜房网等多个上市房地产电商。

这亦与去年5月央视所曝光的“白金卡”极其类似——购房者向第三方房产电商网站存钱办卡，希望能享受购房优惠，实际上却多支出了一笔。相比于购房者购房总房款而言，这笔支出并不算多，但因该现象全国普遍存在，不仅波及购房者众多，所涉总金额亦以十亿计，数目惊人。

“E金券”虚实

“朝阳鸿坤花语墅(北京)持E金券专享5万减10万” “中环名品公馆(上海)E金券预存5万抵15万”“……在易居购房网上，点开在首页的新房热卖频道，便会看到如上字样，网页上解释称，E金券为购房者获取优惠的“现金抵用券”。

根据上述网站对E金券购房参与流程介绍，购房者通过线上报名和线下报名2种方式，通过网银和POS机将钱预存至第三方平台，进而获得电子版E金券或登录易居网站打印E金券，随后享受易居独家折扣优惠。

对于购房者，预存少部分钱便能够获得更多的优惠，无疑是划算之举，然而，事实并非如宣传那么简单。对比易居网不同网页上对E金券的宣传，细节上的矛盾之处，便为购房者随后的遭遇埋下了伏笔。

在易居网一个名为“不可思E-E金券捷报”的页面上，其将“全免费，更便捷”作为E金券三大优势之一，然而，也是在其“E金券天津”、“E金券汇报”等其他网页上介绍流程称，购房者获得E金券后，如果成交，将线下签约、结算，如果不成交，预存金将自动退还。

这也意味着，若是全免费宣传的销售形式，便相当于团购以取得购房优惠，而若是走成交，后线下签约、结算的流程，预存E金券最终演变成为一种收费行为，事实上，本报记者调查显示，更多的购房者遭遇到了后者，不仅没有获得宣传所许诺的优惠，同时又多出一笔购房支出。

北京城建N次方项目处的易居购房网人士告诉本报记者，几乎所有有意向购房人都会办理E金券。而以北京城建世华泊郡项目6号楼189套楼房为例，已售房源169套的购房人全部花费1.5万元购买了E金券。

“项目开盘摇号资格就是用E金券号和付款凭证参加的，根本就是捆绑销售，购房人没有选择的余地。”世华泊郡购房者王女士说，到现在我也不知道花了这1.5万究竟是买了一个什么服务。

王女士提供给本报记者的证据显示，易居E金券的三大优势宣传资料的内容均显示免费，然而，“我们在现场，没有任何易居的人告知我们这1.5万元购房成功是不抵扣房款的。”王女士说，她们让我们回家在网上进行支付然后凭E金券号码排号选房，网上的E金券宣传资料又说是全免费的，我们就付了。

在世华泊郡业主论坛上，亦有许多与王女士有同样遭遇的业主留下了他们的意见，与王女士一样，直至最终付了首付，他们才知道缴纳的15000元，并不是免费的。

退房时购卡资金得不到保障外，正常退款的周期也远超承诺。

“买时候说，购房不成7个工作日可退回款，但是现在已经过去50多天了还没有退回，每次打电话去催，也总是推来推去敷衍了事。”5月初花费3000元购买了上海嘉怡水岸E金券的王先生说。

该贴已经同步到银财苏州的微博

银财苏州

霸王条款与虚假宣传

也是此前不久的4月16日，全国首例购房搭售15000元“白金卡”案经上海市松江区人民法院调解，达成了由“搜房网”补偿购房者孙懋3万元的协议，此案对于遭遇捆绑购买代金券、代金卡的购房人而言，具有重要的意义。

这起首例房地产电商优惠卡案例几乎是今天诸多购房者的翻版。去年8月，孙懋打算购买由上海垄景房地产开发有限公司开发的“同润菲诗艾伦”项目的一套房子，并获得开发商方面口头给出优惠10万元的承诺。

在孙懋按照优惠价格签订了定金合同并支付定金后，准备签订正式交易合同时，却被告知必须购买一张由搜房网1.5万元的“白金卡”才能享受这一优惠，他只好无奈地支付了这笔钱。

事后，孙懋认为该网站没提供任何服务，其被服务的知情权、自主选择权、公平交易权受到侵犯，向松江区人民法院提起诉讼。

孙懋的代理律师陆希立称，“我们的诉讼请求，是要求对方按照消费者权益保护法‘退一赔一’，因为我们没有接受被告的服务却被强制要求收钱，涉嫌欺诈行为。如果我们通过的是从搜房网获知项目优惠信息，购买他的服务，那么还可接受。”

重庆市消费者协会投诉部主任余军解释，按照《消费者权益保护法》，在同等条件下，消费者应该享受公平交易权，这种看似简单的办卡行为使得一部分消费者享受不到优惠，导致了不公平交易的行为。

中消协则在其官网上指出，楼盘未定价就先给客户办卡等行为违反了发改委关于《商品房销售明码标价规定》的规定。该规定称，商品房经营者不得收取任何未予标明的费用。

上海市申房律师事务所律师连娜认为，此类购房办卡“全免费”的宣传有引诱、误导消费者之嫌，违反了《广告法》相关规定，涉嫌虚假宣传。

本报记者了解到的多个E金券优惠项目中，唯有上海恒大地产的海上威尼斯项目为免费。该项目处易居人士透露，“与其他项目不同，该项目是真正免费的，无论购房成功与否，28天内购买E金券的资金都会退回到购房人卡上。”至于该项目免费的原因，其称主要是统计意向人群搞促销活动。

对于其他E金券项目收费与否，如何收费，亦与去年5月央视白金卡报道内容别无二致。当时央视报道称，借开发商自身降价之机，第三方机构借用白金卡向消费者疯狂敛财几千万甚至上亿，从本属于消费者的开发商降低优惠中敛财，实际抬高购房人购房成本，扰乱房地产市场价格等等。

“白金卡”业务逐渐淡出公众视野，但不久之后“搜房网VIP卡”改头换面又粉墨登场。目前，二线城市搜房VIP卡金额在5000元～1万元，一线城市普遍为2万元左右，别墅项目在5万元。

银财苏州

诸多违规背后

除了不实宣传对消费者权益造成侵害，本报记者了解到，上述第三方平台的收费，不少并未出具发票，上十亿的收费，对等的便是涉嫌大量偷漏税，而不少第三方平台优惠卡项目所涉为未取得预售许可证楼盘，更涉嫌违反住建部相关规定。

6月20日，本报记者从北京首开熙悦山售楼处了解到，目前该楼盘正在联合某门户网站的E购房开展办理爱家卡全款1万抵5万，贷款1万抵4万的活动，目前该项目已经办理了324张卡。

“只有首付款和认购金开具发票，办卡的1万元是不出具发票的。”销售人员说。

杭州龙湖香醍溪岸项目的业主也向本报记者反映，该项目的业主都缴纳3000元给搜房网办理VIP卡，享受总价减20000元的优惠，但是这部分资金并没有出具发票。成都阳光地中海项目业主程先生则表示，花18000元购买搜房代金券，搜房网没有出具发票，仅有开发商出具了包括这18000元在内的全额购房款收据。

在易居网“E金券汇报”网页问题问答上，则有对“为什么诚意金缴纳后没有盖章收据”的回答：“易居购房网或开发商只提供引导您进行诚意金的支付服务，均无法提供诚意金缴纳的盖章收据。诚意金缴纳时，现场工作人员将会给您一张‘汇付天下’的支付POS单作为付款凭证。”

前述成都市消费者协会人士称，《中华人民共和国发票管理办法》第二十条规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应向付款方开具发票。如果从事经营活动的单位没有开具发票，则涉嫌偷漏税。

也是在6月20日，本报记者从北京中铁乐想汇售楼处了解到，其虽然还未取得预售许可证，但是其与易居购房网合作开展的E金券1万抵5万活动已经进行了2周，目前486套房源已经办理了200张E金券。

前述北京首开熙悦山项目楼盘也未取得预售许可证。

根据去年4月住建部颁布的《关于完善商品住房预售制度有关问题的通知》，在未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。

在此背后，亦存在一年前已被媒体曝光的房地产电商门户网站并非房地产中介，不具备居间服务资质的问题，北京市住建委市场管理处以及朝阳区、海淀区房管局向本报记者证实称，目前仍未有一家房地产电商网站具有提供居间服务的资格。

易居中国一位部门总监则对本报记者回复称，购房办卡本质上是用团购让消费者得利，但是可能在宣传上让消费者觉得有欺诈消费之嫌，而像搜房“白金卡”遭遇消费者诉讼一案，也给房地产电商网站提了个醒，宣传上面需要注意。

对于房地产电商网站缺乏居间服务资格的质疑，上述人士称，不少电商同一老板控制的房地产经纪公司是有资格的。

“其实如果（国家）放开这块，允许打通融合发展的话，肯定对行业有好处，这和三网融合是一样的道理，也是产业升级的必须。”该人士进一步说，“现在通过组织消费者团购这种方式发展起来的房地产电商其实是一个过渡阶段，还是走广告模式道路，未来应该是向中原、链家这样变成网上房源平台，打通融合发展。”