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银财苏州：博鳌·21世纪房地产2012年年会召 ...

中国经济任志强
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银财苏州：博鳌·21世纪房地产2012年年会召开前，一则著名的赌约在网络上流行。打赌的双方是国内著名证券研究专家吴晓求(微博)与华远地产（600743）董事长任志强(微博)。

双方打赌当前投资股票的收益在5年后一定会大于买房的收益。此后，关于赌约，任志强在微博上两度改口，“他想赌，我不应。谁赢谁输都是中国经济的悲剧”。

在三亚，任志强几乎无可躲避地再度被记者问及此赌约，他不愿回应，并称，房价是他最不愿意回答的问题，“我最关心的是制度设计”。

在任志强看来，限购令是十分错误的手段。他加重语气强调，“任何非市场化的行政干预手段必然招致市场的报复。”伴随限购令的将是市场供应量大幅下降和房价报复性反弹。而年复一年的调控政策，从未打破这个怪圈。“在非市场化的环境里，房价不管是高和低，都是被扭曲的。”

有800多万微博粉丝的任志强常常会被“攻击”，他的言论常常被人驳斥。但在他看来，这一轮调控中，开发商不该背负骂名，恰是“限购令”限制了人们最基本的权利和最正常的需求。而高房价也不只是开发商的问题。他指出，在土地等生产要素被国家垄断的情况下，土地定价权在于政府而不是市场，开发商的收入中有很大一部分都被用于土地支出和税收支出。房价成本中，也有超过40%的成本来自于地价成本。

他喜欢用最朴素的经济学原理来解释现实世界的复杂问题：供求关系决定了价格。任志强屡次提及，房价过快上涨的直接原因是持续供不应求的市场格局。当前房地产企业利润普遍下降，有成负数趋势，主要企业的投资欲望也在下降，这进一步限制了供给的增加。但问题的深层次症结在于，土地供给制度持续约束住房供给增长，宽松的货币环境和低利率管制则持续激励住房需求。这一看法和全国工商联房地产商会会长聂梅生颇为相似。

任志强指出，“2003年至2012年的房地产宏观调控政策始终未能触及这个要害症结，因而不得不反复地面对房价过快上涨和反复调控的窘境。”他说。城市住宅用地的总量控制不当，造成了商品住房市场供不应求；这种市场特征与持续宽松的货币环境、持续的低利率管制结合在一起，使得住房市场成为吸收超额信贷的“黑洞”，加速住宅价格上涨。因此，除了最后基于解决“政治问题”而采取的行政强制手段之外，所有调控都显得无力。

任志强多个场合大胆“炮轰”调控，他大声疾呼人们认识上的改变，制度上的革新。从中国香港、日本、美国走过的历程来看，个别发展阶段的房价必然会高，是合理因素，不应该对市场进行盲目调控。需要理性面对的，是一部分使房价不合理上涨的因素。尤其是土地制度和低利率政策的不合理性带来的房价上升。

他从不认为房价问题是当前国内房地产行业的核心问题。核心问题是收入分配问题。房屋在分配过程中，可能是政府获得利润，可能是开发商获得利润，也可能是消费者获得利润。很多时候消费者的增值收益远远大于开发商的收益。如果收入增长高于房价的增长，房价的增长也是合理的，问题是房价上涨，收入不上涨，原因就是财产分配不合理。从分配的路径来看，政府的税收和政府的土地收益取得部分过大。

任志强表示，调控政策的目标应该是维护市场竞争秩序，维护财富分配公平并用公共财政保障弱势群体，这三点都是限购限价等调控代表性政策所无法达到的。

该贴已经同步到 银财苏州的微博
银财苏州

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