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银财苏州：对于并没有太多商业地产投资经验 ...

商业地产
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银财苏州：对于并没有太多商业地产投资经验的人而言，最好还是沉下心来研究一下，切忌盲目跟风，谨慎为妙。

文/玉簟

如果说住宅是碗里的。那么，商业地产就是锅里的。

在北京工作的谷墨，前几年，在老家接近市中心的地带购买一处约为200平米的底商。他并没有打算自己做生意，而是以每年近十万块的租金，租给了隔壁一家生意红火、需要扩容的饭店。那家饭店几次想要出价买下，都被谷墨拒绝了。

因为他心中自有盘算：一则，近年来，房价不断上涨是有目共睹的事实，且商铺所在的地理位置在市中心附近，即便不能升值，至少也可以保值。二则，每年有近十万元的房租收入，相对于在同等地带，每月只有不到1000元的住宅租金，谷墨还是很满意的。

近日来，谷墨听到一些专家说北京等一线城市商业地产的价值相对住宅而言远被低估了。由于高房价、住宅限购等因素，本打算在北京购买住宅的他也打起了投资商业地产的主意。投资商业地产真的比想象得容易吗？

理性看待商业地产

上文中谷墨想要投资的商业地产，有很多种形式，主要包括购物中心、超级购物中心、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、写字楼等。

以写字楼为例，根据戴德梁行发布的2012年一季度报告显示，北京写字楼租金继续同比上涨48%，其中北京顶级的写字楼国贸三期租金已与香港顶级写字楼租金相当，最高甚至达到1200元／月／平方米。单从数据上看，北京写字楼的租金的确可观。

中原地产市场研究总监张大伟针对这种情况表示，随着市场流动性的逐步放松，市场上的资金越来越多。在当下住宅限购的情况下，加上目前依然没有更好的投资渠道能取代房地产，所以导致投资资金很容易就涌入商业地产领域。这也就造成了近期一线城市商业地产市场持续升温。

某专家则表示，目前商业地产市场的热只能说是投资热，而非消费热。商业地产的价格不会那么快涨起来，大致有以下三种原因：一是，商业地产交易环节高昂的税费，交易环节增值部分的55%要用来交税，大大降低了短期资金的热情；二是，商业地产按揭贷款只有50%，年限仅为10年，购买门槛远较住宅高；三是，从购买决策角度看，购买住宅的人群是非理性的，投资型的看升值快慢，自住型的虚荣心作祟，往往不考虑其内在价值，习惯于跟风舆论。若购买商业地产的决策一开始就是理性的，要有量化的衡量标准，物业价值被高估的概率低。

而亚豪机构副总经理任启鑫则认为，无论是企业投资，还是个人投资，很大程度上是受到了楼市调控的裹挟，被动由住宅市场转移到商业市场。近几年商业地产火爆的背后实际上隐忧重重。首先，商业地产蓬勃的基础是经济的增长，2012年中国面临着经济增速放缓、通胀抑制内需的困境，城市发展对于商业地产的承载力也有限，而“大跃进式”的盲目发展，迟早会偏离预设的轨道。因此，一定要控制好商业地产的建设规模。

其次是资金的问题，商业地产的开发运营需要前期投入大量资金，而且如果企业采用持有运营的模式，资金的回报周期长达5-10年，这对于当前负债率普遍偏高的房企提出了挑战。最后一点是专业团队的匮乏，商业地产对于运作团队的专业要求非常高，但是中国的商业地产还很年轻，而商业地产涉及投资人、运营商、零售合作伙伴、商家、消费者等多方面的关系，一个项目的成功运作需要经历选址、产品定位、建筑规划、复合业态设计、招商、运营管理等链条，专业人才的缺口正在成为各大企业转型商业的软肋。

透过对上述问题的分析，投资商业地产并没有想象的那样简单，需要谨慎对待。

商业地产有风险

任何投资都有风险，商业地产也不例外。亚豪机构副总经理任启鑫对像谷墨这种普通购房者提出了几点建议：

第一，要目光长远。作为一种投资行为，一个项目的投资回报率必然是购房者的核心关注点，与住宅投资追求现金流不同，商业地产的投资回报的路径是不一样的，商业地产本身就是追求长期的物业增值，除了租金回报外，还应该评估5-10年后的价值增长潜力，不能简单地依靠短期炒作来获利。

第二，隐形门槛高。虽然目前投资商业地产没有“限购令”，但是对购房者的资金、资信门槛的要求并不低。商业贷款首付最低50%，年限最长仅有10年，且目前无法享受利率优惠及公积金贷款，这意味着按揭贷款的话，月供会非常高。另外，银行对贷款购房者的审查也比较严格，包括征信、资产状况等等。

第三，与开发商投资开发一样，购买商业物业也需要一定的专业知识和商业眼光。商业投资除了看区域价值、人口密集程度外，单个铺位在整个商业体中的位置也很关键。以商铺投资为例，同一片区中，不同商铺位置的个体性差异较大，导致价格落差也很大，投资者不能盲目追求低成本。须知，只有最好位置的商铺才能租出最高的价格，也才具有最大的升值潜力。如果只考虑到投资成本而选择购买位置不佳的铺位，很可能遭遇租也租不出、卖也卖不动的窘境。另外，还应细察开发商、运营商的团队经验和资质，因为这是决定商业项目未来路向何方的关键，从而直接与物业的投资回报挂钩。

任启鑫表示，如今从住宅市场抽身出来的大量投资客正手握着大笔资金，目光锁定在有稳定回报和升值潜力的商业地产，但是由于并没有太多商业地产的投资经验，最好还是沉下心来研究一下，切忌盲目跟风。

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银财苏州

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