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银财苏州： 7月23日，上海市住房保障和房 ...

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银财苏州：
7月23日，上海市住房保障和房屋管理局发布了一份官方声明，对酒店式公寓、公寓式酒店、公寓式办公楼等相关概念进行了明确解读，对照这一解读，苏州一大批40年产权性质的酒店式公寓项目将被重新定义，而很多具有“住宅用途”的楼盘也引起了争议。

苏州严格意义上的酒店式公寓仅有8个

此次上海官方对酒店式公寓的明确定义却是：酒店式公寓属于居住建筑，土地使用分类为住宅用地，房屋用途为居住，土地使用年限为70年。酒店式公寓的特殊性在于酒店式的管理，但其本质上仍是住宅，属于限购范围。

这样一来，苏州很多宣称“不限购、不限贷”的商住项目实际上不能被称为酒店式公寓，据搜房网数据监控中心调查显示，从严格定义上来讲，苏州市场目前在售、待售的酒店式公寓只有8个，分别是东方之门、圆融星座、苏州凤凰文化广场、沸腾CBD、建屋乐活城、晋合公寓、仁恒双湖湾和建屋紫宸庭。这些项目的产权都是70年，属于居住建筑，因此自然被归为限购范围。

据业内人士分析，上海房管局解读的三个概念，酒店式公寓、公寓式酒店和公寓式办公这三种类型的物业在服务、产品、功能上有很大的差异。公寓式酒店服务和配套是最好的，但不可以分割销售；酒店式公寓次之，但是被限购；而公寓式办公则是各方面条件远逊色于前两者，但是不受限购。开发商目前对外销售的绝大多数产品，都是最后一种，真正意义上的酒店式公寓反倒占比很少。

苏州在售公寓式办公楼大多被作为住宅用途

苏州市场上现存的商业项目惯常被分为三类，商铺、写字楼和酒店式公寓。这里所指的酒店式公寓属于非住宅产品，土地性质为商服用地，土地使用年限为40年，长期以来都被用做SOHO办公商住楼、酒店公寓、商务公馆、LOFT公寓等物业类别的统称。按照上海房管局的最新定义，但从土地性质来看，这批产品应该被归为公寓式办公楼。

然而，上海房管局同时又明确了公寓式办公楼的房屋用途为办公，而苏州在售的公寓式办公楼，一般同时具备“办公和居住”两种功能，而且开发商在宣传时往往更愿意强调其居住功能。被设计成居住功能的户型，规划有厨房、餐厅还有独立的卫生间，更有个别项目还能通天然气，水电也是民用的。这些存在特殊性的楼盘，如果不能被归为公寓式办公楼，那他们到底属于什么产品呢？

事实上，这种“商住两用”的公寓式办公楼不仅成为苏州市场的主流产品，而且还是近两年支撑苏州非住宅成交的主力销售军，据搜房网数据监控中心统计，苏州目前共有28个这类产品在售。大多数购房者或投资者购买这类产品，看重的正是其“不限购、不限贷，居住、办公皆可”，或者买来自住，或者出租给他人居住或办公。例如，苏州某“SOHO办公商住楼”，土地使用年限40年，对外宣传“投资、自主”首选，由于该项目可以拥有独立产权，所以可办公、可自住、可出租、可转售。

上海房管局此次规范了酒店式公寓、公寓式酒店、公寓式办公楼等相关概念，首要意图是让购房者明确，产权为70年的酒店式公寓属“限购范围”，而只有公寓式的酒店及办公楼才是不被限购的。同时，也强调了公寓式酒店不可以分套销售，而公寓式办公楼虽然产权可以单独划分，但是房屋用途是办公。这样不仅暴露了苏州市场上对酒店式公寓定义的混乱，以及公寓式办公楼产品的各种不规范性，而且对开发商和投资者都提出了警示。
银财宋侃

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