提前还房贷从5个“W”保卫钱袋非所有人都适合

银财苏州

银财苏州：年关将至，面对银行政策的不确定性，不少买房族又要重新梳理理财计划，提前还贷这一理财环节正在紧锣密鼓提上日程。即使在降息周期，不少买房族仍认为购房贷款中的商业贷款在实力具备的前提下应提早还完。

提前还房贷怎样才合算？近日南都记者在多家国有和股份制银行咨询发现，个人住房贷款提前还贷中大有玄机，相对来说国有银行制定的标准要比股份制银行高，还贷违约及手续费国有银行高于股份制银行，而外资银行多采用差别化的定价方式。

违约金：国有银行高于股份制银行

记者在调查中发现，针对个人住房贷款提前还贷的费率，国有银行制定的标准要比股份制银行高，外资银行多采用差别化的定价方式。

由于在与银行签订的贷款合同中不提及其他还贷方式，提前还贷并不会被银行所鼓励。因此，在客户选择的情况下，部分银行或多或少会收取一定的违约金。

收取违约金方面，工商银行根据具体贷款数额上下浮动，一般为0 .01%-0 .26%。另外还明文规定：提前还贷每笔贷款最高收取手续费不超过6个月贷款利息，政策性贷款免收取，合同中约定不收取的按照合同执行。

值得注意的是，有些银行办理提前还贷是不产生手续费的，例如建行。股份制银行则相对“优惠”，如浦发银行、兴业银行等都不收取手续费。由此看来，股份制银行的提前还贷手续费用要对国有银行要低。

分段计收方式等诸如此类灵活的收费方式则更多地体现为外资银行。其中恒生银行贷款放出两年后提前还款免费。在贷款放出第一年内(含一年)提前还款的，且已偿还的分期还款连同提前还款金额(包括该次提前还款)累计相当于或超过贷款金额的60%，提前偿还金额的3%，最低不少于人民币2 .5万元。

不过，中原地产客户经理刘先生表示，国有银行之所以收费要高于股份制银行是因为国有银行客户群多、体量大，银行需花费时间精力来把这部分资金做规划，尤其在是客户集中提前还贷的情况下。

并非所有人都适合提前还贷

记者采访发现，并非每一类客户都适合提前还贷，最好要综合宏观大环境和个人实际情况来判断。年末是否该提前还贷，主要考虑四个问题：贷款利率、个人投资能力、个人短期资金需求以及经济大环境。

广州经纬行研究中心副经理曾英杰表示，“如果资金实力充分的话，越早还贷越划算。在选择等额本息的还款方式中，银行先收取利息。假设贷款方选择还贷期限为20年，待10年以后，利息已还清，房贷剩余的尾款本金额度会比较大，势必会给还款方造成一定的经济压力，这时再提前还贷几乎没有任何意义。”

另外针对“等额本息还贷超过一半，提前还款不划算”这一说法，建行业内人士透露，这个说法只是说还贷不划算，它根据一个利率的水平，所占比不划算。但这在买房初期不需要考虑，是否提前还贷是根据个人以及家庭的理财需求来定。

汇瀚按揭客户主任林均俊告诉南都记者，“客户提前还款是看贷款合同里面的条款的，每家银行所制定的标准是不一样的。肯定越提前还款给银行的利息就肯定越少，但是你的资金有没有更好的投资去向，不能一概而论”。

提前还贷是更多的借款人群中比较受欢迎的方式，尤其处在加息时期。因为此种方式能够帮助借款人有效地缩减利息支出。针对今年连续两次降息，贷款利率的下行趋势，借款人在有效利用资金的前提下还是没有意义的。还款利息支出通常集中在还款初期，因此处于还款初期的借款人选择提前还贷更划算一些。

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银财苏州 · 发表于 2012-11-21 22:33:32

观点PK

两种还贷方式各有千秋

中原地产客户经理熊燕昨日接受南都记者采访表示，“选择等额本金还贷，时间拉长一点，资金充裕时就可以选择提前还贷。但是如果你选择了等额本息，不论你是否提前还贷，你都会比等额本金要多付利息。”

而另一位中原地产营业经理刘先生则表达了相反意见，“反正我又不会供够，我供个5到8年就会卖掉或者是提前还款，肯定是等额本息要好点，我认识的很多大老板炒楼都是这样选择的啊。”

算&比

贷款50万，等额本息比等额本金多付7万元利息

银行业内人士帮南都记者计算，以公积金贷款50万，20年还款期限为例。等额本金法首期月供3958.33元，利息总和是225937.58元。等额本息法首期3163.25元，利息总和是259179.25元。

商业贷款50万，20年还款期限为例。八五折扣下，等额本金法首期月供4812.50元，利息总和是328864.58元。等额本息法首期3742.60元，利息总和是398223.63元。