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银财苏州：近年来，每一轮房产新政都影响着 ...

专家中国房价
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银财苏州：近年来，每一轮房产新政都影响着市场对房地产信托的判断。随着“新国五条”房地产调控政策的逐步落地，投资者开始关注，“二手房转让所得征收20%个税”将对房地产信托带来怎样的影响？

业内人士分析指出，新政冲击下，房地产信托短期内或出现量价齐增的美好景象，其预期收益可能上涨至14%左右，同时，发行数量或将于二季度出现激增。

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存量房地产信托风险降低

对于“出售自有住房应征收20%个人所得税”的规定，引发房地产市场变动的同时，也牵动着房地产信托的神经。

普益财富研究员范杰分析指出，向二手房交易征收所得税，二手房交易价格上涨，将把原计划购买二手房的消费者“赶”到一手房市场上，在新楼盘供给有限的情况下，必定推高一手房市场的价涨量增。“目前房地产信托的项目均是在建楼盘，也就是一手房项目，这将增加房地产项目的现金回流，从而降低房地产项目的风险。从这个意义出发，短期内，二手房税收新政会利好房地产信托。”范杰预计，理财市场的具体表现为房地产信托成立数量上升，存量产品出现风险的可能性降低。

近年来，每一轮房产新政都影响着市场对房地产信托的判断。范杰介绍，自2011年下半年来，房地产信托的发售及兑付问题就一直受到市场各方的重视。“如国十一条使商业银行收紧了开发贷款，把房地产开发商的融资需求赶到信托市场上，又如国八条，短期内减少了购买需求，使得开发商现金回笼缓慢，部分房地产信托兑付出现问题。”

二季度发行量或出现激增

第三方理财机构恒天财富的相关人士接受记者采访时表示，随着此次房地产调控政策的再度收紧，房地产开发商未来对于资金的需求将更加强烈，必将找寻除银行以外的融资渠道，信托或从中得益。“去年下半年开始，在宏观调控的作用下，房地产信托产品的整体收益呈现下滑态势，投资者拿到手的收益从11%缩水到9%。我个人觉得，新政刺激下，房地产信托的收益率短期内最高可能上涨至14%。”该人士向记者透露，目前恒天财富正在与几家房地产开发企业谈合作事宜。预计短期内，房地产信托产品的发行数量会激增，或于二季度有明显表现。长期来看，投资者仍需警惕这类产品集中到期的兑付风险。

普益财富提供的一份《2月信托产品到期情况》显示，2月，共有143家信托产品到期，从资金运用领域看，投资房地产领域的产品共33款，到期收益率在8%—12%之间。其中，中信信托发行的“中信蓝海之星1号”于2月28日到期，投资期限为30个月，为投资者赢得了12.5%的高额回报。

此背景下，投资者在选购房地产信托时应注意哪些方面？上述人士建议，投资者需重点关注房地产项目本身的情况，“比如楼盘的地段和周边配套设施，总的来说，投资者对房地产项目未来的销售情况要有一个自己的判断。毕竟对投资者而言，项目后期的回款将支付投资者的本金和利息。在投资期限上，房地产信托产品期限为1—2年，如果恰逢房地产项目处于收尾阶段，可能会有1年期产品发行，对投资者来说，这类产品的风险更低。”
银财苏州

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